Les frais de notaire à Paris représentent environ 7,5 % du prix pour un appartement ancien. Sur un bien à un million d’euros, cela fait près de 75 000 € à prévoir en plus du prix, le plus souvent sur l’apport personnel. Depuis la hausse des droits de mutation votée par Paris au printemps 2025, le calcul a changé, et tous les acquéreurs ne sont pas traités de la même façon. Voici comment se décomposent ces frais, qui échappe à la hausse, et ce qui peut légalement les réduire.
L’essentiel
- Dans l’ancien à Paris, les frais d’acquisition tournent autour de 7,5 % du prix, dont plus de 80 % sont des taxes.
- La part départementale des droits de mutation est passée de 4,5 % à 5 %, pour une période temporaire qui court jusqu’au printemps 2028.
- Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse.
- Dans le neuf, les frais sont d’environ 2 à 3 %.
- La rémunération du notaire, fixée par l’État, représente environ 1 % du prix TTC sur un bien parisien.
Ce que contiennent vraiment les frais de notaire
L’expression est trompeuse. Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d’acquisition, dont la plus grande partie est collectée par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités. Ils se composent de plusieurs postes.
| Poste | Taux ou montant | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Taxe départementale de publicité foncière | 5 % du prix | Département de Paris |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % du prix | Commune |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 2,37 % de la taxe départementale | État |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | État |
| Émoluments du notaire | Barème national dégressif, environ 0,8 % HT au-delà de 60 000 € | Office notarial |
| Débours et formalités | Montant variable | Administrations, syndic, géomètre… |
Les droits de mutation (les trois premières lignes) pèsent à eux seuls 6,32 % du prix. C’est pourquoi le montant total varie peu d’une étude à l’autre : la rémunération du notaire est fixée par un barème national, identique partout en France.
Le barème des émoluments du notaire
Les émoluments proportionnels de la vente sont calculés par tranches du prix, puis soumis à la TVA à 20 %. Ce barème est fixé par arrêté et ses taux ont été reconduits jusqu’au 29 février 2028. Vous le retrouvez sur notre page tarifs.
La hausse des droits de mutation à Paris
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever de 0,5 point le plafond de leur taxe de publicité foncière, à compter du 1er avril 2025 et pour une durée de trois ans. Paris, comme l’ensemble des départements du Grand Paris, a voté cette hausse au printemps 2025 : le taux départemental est passé de 4,5 % à 5 %.
Avec les frais d’assiette calculés sur cette taxe, l’augmentation représente environ 0,51 % du prix. Sur un appartement parisien, l’effet est vite visible : un peu plus de 5 100 € pour un bien à un million d’euros.
Bon à savoir
Cette hausse est temporaire dans les textes : elle court jusqu’au printemps 2028 (le texte vise les actes passés et les conventions conclues pendant cette période). Votre notaire vérifie le taux applicable à la date de votre acte.
L’exception des primo-accédants
La loi a prévu une exception : la hausse de 0,5 point ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Est considéré comme primo-accédant l’acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition.
Pour un achat à deux, la situation de chacun compte. La Chambre des notaires de Paris le résume ainsi :
- En indivision, seule la quote-part de l’acquéreur primo-accédant bénéficie de l’exception.
- Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les deux conjoints doivent remplir la condition pour que l’exception s’applique.
Exemple
Julie et Marc, pacsés, achètent un appartement à 800 000 € dans le 15e, chacun pour moitié. Julie est locataire depuis dix ans ; Marc a vendu son studio il y a un an. Seule la moitié de Julie échappe à la hausse : l’économie est d’environ 2 050 €, au lieu de 4 100 € si tous deux avaient été primo-accédants.
L’acte d’acquisition comporte les déclarations de l’acquéreur sur sa situation et sur l’usage du bien. C’est au moment de préparer le compromis qu’il faut réunir les éléments : historique de résidence, régime matrimonial, projet d’occupation.
Exemples de frais de notaire à Paris
Les montants ci-dessous sont des estimations pour un appartement ancien. Ils comprennent les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments TTC. Les débours et formalités, qui varient selon le dossier, s’y ajoutent, généralement pour quelques centaines d’euros à un peu plus de 1 000 €.
| Prix | Acquéreur non primo-accédant | Acquéreur primo-accédant | Écart |
|---|---|---|---|
| 400 000 € | environ 30 000 € | environ 27 940 € | ≈ 2 050 € |
| 700 000 € | environ 52 100 € | environ 48 500 € | ≈ 3 580 € |
| 1 000 000 € | environ 74 250 € | environ 69 130 € | ≈ 5 120 € |
| 1 500 000 € | environ 111 100 € | environ 103 460 € | ≈ 7 680 € |
Pour une simulation adaptée à votre situation, la Chambre des notaires de Paris propose un calculateur des frais d’achat. Nous établissons de notre côté une estimation détaillée avant la signature du compromis.
Et dans le neuf ?
Pour un logement neuf ou acheté sur plan, la vente est soumise à la TVA et les droits d’enregistrement sont réduits à une taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxe. Les frais d’acquisition tombent alors entre 2 et 3 % du prix. C’est aussi dans le neuf que le don familial de 100 000 € exonéré peut financer l’apport, jusqu’au 31 décembre 2026.
Ce qui peut légalement réduire les frais
Les taxes ne se négocient pas. Mais plusieurs leviers légaux existent, à anticiper avant le compromis.
- Déduire le mobilier vendu avec l’appartementCuisine équipée, électroménager, bibliothèque sur mesure : les meubles ne sont pas soumis aux droits de mutation. Leur valeur doit être réaliste, détaillée dans une liste annexée à l’acte et justifiable en cas de contrôle.
- Faire apparaître la commission d’agence à la charge de l’acquéreurLorsque le mandat prévoit que les honoraires d’agence sont payés par l’acquéreur, ils sont exclus de l’assiette des droits de mutation à condition d’être mentionnés distinctement dans l’acte.
- Vérifier votre statut de primo-accédantC’est l’économie la plus nette depuis 2025, à condition de la documenter dès le départ.
Attention
Gonfler la valeur du mobilier pour réduire les droits expose à un redressement fiscal. Dans un appartement haussmannien, un parquet, des moulures ou une cheminée font partie de l’immeuble : ils ne sont pas du mobilier.
Quand et comment payer les frais de notaire
Les frais sont versés au notaire avant la signature de l’acte authentique, par virement, avec le solde du prix. Il s’agit d’une provision : après la publication de la vente au service de la publicité foncière, nous établissons un compte définitif et restituons l’éventuel excédent.
Si vous financez l’achat par un prêt, prévoyez aussi les frais de garantie : caution d’un organisme spécialisé ou inscription hypothécaire, qui fait l’objet d’un acte et de frais distincts. Pour les étapes qui précèdent la signature, consultez notre page notaire immobilier à Paris 16e.
Le conseil du notaire
Demandez l’estimation des frais avant de signer le compromis, pas après. C’est à ce moment que se décident la liste du mobilier, la répartition des honoraires d’agence et la façon d’acquérir à deux.
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire à Paris pour un appartement ancien ?
Environ 7,5 % du prix pour un acquéreur qui n’est pas primo-accédant, débours compris. Pour un appartement à 700 000 €, comptez environ 53 000 € avec les débours. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale paie environ 0,5 % de moins.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation sont des taxes : ils ne se négocient pas. Les émoluments du notaire sont fixés par un barème national ; une remise encadrée par les textes est possible sur la partie du prix supérieure à un certain seuil, dans les mêmes conditions pour tous les clients.
Qui est primo-accédant pour la hausse des droits de mutation ?
L’acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat, et qui achète pour y habiter. Pour un couple, chaque acquéreur est examiné : en indivision, l’exception s’applique à la quote-part du primo-accédant ; pour des époux en communauté, les deux doivent remplir la condition.
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
L’acquéreur, sauf convention contraire. Le vendeur supporte de son côté certains frais liés à la vente : diagnostics, mainlevée d’une éventuelle hypothèque, et le cas échéant l’impôt sur la plus-value.
Peut-on choisir son notaire quand on achète ?
Oui. L’acquéreur peut choisir son propre notaire, même si le vendeur a le sien. Les deux notaires travaillent ensemble et se partagent les émoluments : cela ne coûte rien de plus à l’acquéreur.
Vous préparez un achat à Paris ?
Nous vous remettons une estimation détaillée des frais avant le compromis et vérifions avec vous l’exception primo-accédant. L’étude vous reçoit au 196 avenue Victor Hugo, Paris 16e, ou en visioconférence.
Sources officielles consultées :
- Chambre des notaires de Paris : augmentation des droits d’enregistrement dans le Grand Paris
- Service-Public : les droits de mutation augmentent dans certains départements
- Chambre des notaires de Paris : calcul des frais d’achat
- Barème des émoluments : page tarifs de l’étude
Cet article a une vocation d’information générale et ne remplace pas un conseil personnalisé.