Le don familial de 100 000 € exonéré pour financer un logement neuf ou une rénovation énergétique prend fin le 31 décembre 2026. Plusieurs parents nous le disent : ils ont entendu parler du dispositif au printemps, ont attendu que le projet de leur enfant se précise, et découvrent maintenant que le calendrier est serré. Voici ce que permet exactement cette exonération, les conditions à respecter pour ne pas la perdre, et la façon de l’organiser proprement d’ici la fin de l’année.
L’essentiel
- Jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, sans droits de donation.
- Le don doit être fait au plus tard le 31 décembre 2026, en somme d’argent et en pleine propriété.
- L’argent doit servir, dans les 6 mois, à acheter un logement neuf (ou sur plan) ou à financer des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale.
- Le logement doit rester résidence principale, ou être loué comme tel, pendant 5 ans.
- Ce don se cumule avec les abattements habituels : un parent peut transmettre jusqu’à 231 865 € à un enfant sans droits.
Le don familial exonéré : le principe
La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire de droits de donation, prévue à l’article 790 A bis du code général des impôts. Elle vise les dons de sommes d’argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à condition que le bénéficiaire les affecte à un projet de logement précis.
Le donateur peut être un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. En l’absence de descendant, un oncle ou une tante peut en faire bénéficier un neveu ou une nièce. Le don doit être fait en pleine propriété : virement, chèque ou remise de fonds, mais pas la donation d’un bien immobilier ou de titres.
Concrètement, un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € d’un grand-parent, soit 300 000 €, sans payer de droits, s’il achète un logement neuf. Au-delà de 300 000 €, les dons suivent le régime classique.
Les conditions à respecter pour bénéficier du don exonéré
L’exonération ne porte pas sur le don lui-même mais sur son emploi. C’est ce qui la distingue des abattements habituels, qui s’appliquent quel que soit l’usage de l’argent.
Deux usages possibles, et seulement deux
| Usage des fonds | Ce qui est visé | Engagement du bénéficiaire |
|---|---|---|
| Achat d’un logement neuf | Logement jamais habité, acheté achevé ou en l’état futur d’achèvement (sur plan) | En faire sa résidence principale, ou le louer à une personne qui en fait sa résidence principale et qui n’appartient pas à son foyer fiscal, pendant 5 ans |
| Rénovation énergétique | Travaux éligibles à MaPrimeRénov’ réalisés par des professionnels dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire | Conserver le logement comme résidence principale pendant 5 ans après l’achèvement des travaux |
L’achat d’un appartement ancien sans travaux n’entre donc pas dans le dispositif. C’est un point qui surprend souvent à Paris, où le neuf est rare et cher. En revanche, un enfant qui achète un appartement ancien peut recevoir, en plus de son apport, un don exonéré destiné à des travaux d’isolation ou au remplacement du système de chauffage, dès lors qu’il y habite et que les travaux sont éligibles.
Bon à savoir
Des informations circulent sur une extension du dispositif à l’achat d’un logement ancien par un primo-accédant. À la date de rédaction de cet article, la doctrine officielle de l’administration fiscale ne vise que le neuf et la rénovation énergétique. Avant tout don, nous vérifions le texte en vigueur à la date de l’opération.
Le délai de six mois
Les sommes doivent être affectées au projet au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit leur versement. Un don versé le 15 décembre 2026 doit donc avoir servi à payer le logement ou les travaux au plus tard le 30 juin 2027. Ce n’est pas un délai supplémentaire pour donner : la date du don reste bornée au 31 décembre 2026.
En achat sur plan, le prix se paie par appels de fonds successifs, au rythme du chantier. Il faut donc caler le versement du don sur ces appels, pour que les sommes reçues soient réellement utilisées dans les six mois.
La déclaration du don
Même totalement exonéré, le don doit être déclaré à l’administration fiscale, en mentionnant le bénéfice de l’exonération. La déclaration se fait sur le formulaire n° 2735 ou en ligne depuis l’espace particulier du bénéficiaire. Il faut ensuite conserver les justificatifs de l’affectation des fonds : acte d’acquisition, appels de fonds, factures des travaux.
Un don cumulable avec les abattements habituels
L’exonération temporaire s’ajoute aux dispositifs permanents. Un parent peut ainsi transmettre à son enfant, sans droits :
| Dispositif | Montant | Condition principale |
|---|---|---|
| Abattement en ligne directe | 100 000 € | Renouvelable tous les 15 ans, quel que soit le bien donné |
| Don familial de sommes d’argent | 31 865 € | Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur, renouvelable tous les 15 ans |
| Don exonéré logement (temporaire) | 100 000 € | Affectation à un logement neuf ou à une rénovation énergétique, don fait avant le 31 décembre 2026 |
| Total par parent | 231 865 € | Soit 463 730 € pour deux parents |
Ces montants supposent que les abattements n’ont pas déjà été utilisés au cours des quinze dernières années. Une donation passée chez le notaire en 2015 ou un don manuel déclaré en 2018 réduisent d’autant l’abattement disponible. C’est la première chose que nous vérifions.
Exemple
Claire, 34 ans, réserve un trois-pièces sur plan à Boulogne-Billancourt pour 720 000 €. Ses parents, qui ne lui ont jamais rien donné, veulent l’aider. Chacun lui verse 100 000 € au titre du don exonéré, en novembre 2026, au moment des premiers appels de fonds. Ils peuvent en plus lui consentir une donation classique utilisant leurs abattements de 100 000 € chacun. Claire dispose ainsi d’un apport de 400 000 € sans aucun droit de donation, et ses parents conservent le don familial de 31 865 € chacun pour plus tard.
Le calendrier à tenir d’ici le 31 décembre 2026
À trois mois de l’échéance, voici comment nous organisons ces dossiers à l’étude.
- Faire le point sur les donations passéesNous recensons les donations et dons déclarés depuis quinze ans pour savoir quels abattements restent disponibles pour chaque donateur.
- Vérifier l’éligibilité du projetContrat de réservation en VEFA, promesse d’achat d’un logement neuf ou devis de travaux éligibles : le projet doit être identifié avant le don.
- Fixer le montant et la date du versementLe montant et la date sont calés sur le calendrier de paiement : signature de l’acte, appels de fonds ou factures des artisans.
- Régler le sort civil du don entre frères et sœursRapport à la succession ou don hors part successorale : c’est le moment de le décider et de l’écrire.
- Déclarer le don et conserver les preuvesDéclaration fiscale mentionnant l’exonération, puis archivage des justificatifs pendant la durée de l’engagement de cinq ans.
Attention
C’est la date du versement qui compte. Un virement ordonné le 31 décembre mais exécuté en janvier 2027 sort du dispositif. Prévoyez une marge de quelques jours, surtout pendant les fêtes.
Les erreurs qui font perdre l’exonération
Le non-respect des conditions entraîne la remise en cause de l’exonération : les droits de donation redeviennent dus, avec des intérêts de retard. Les situations à risque que nous rencontrons le plus souvent :
- Un logement qui n’est pas neuf. Un appartement rénové par un marchand de biens n’est pas un logement neuf au sens fiscal, même s’il a été entièrement refait.
- Des fonds qui dorment. L’argent placé sur un livret en attendant le bon projet, puis utilisé au septième mois, fait perdre l’exonération.
- Une revente trop rapide. Une mutation professionnelle qui pousse à vendre avant cinq ans remet en cause l’avantage, sauf cas particuliers prévus par les textes.
- Une location à un proche du foyer. Le logement peut être loué, mais pas à une personne qui fait partie du foyer fiscal du bénéficiaire.
- Des travaux non éligibles. Une cuisine refaite ou une salle de bains modernisée ne sont pas des travaux de rénovation énergétique, même réalisés en même temps qu’une isolation.
Pourquoi organiser ce don chez le notaire
Un don de somme d’argent peut se faire par simple virement. Mais l’exonération fiscale ne règle pas tout. Sur le plan civil, un don fait à un enfant est en principe une avance sur sa part d’héritage : il sera rapporté à la succession du parent, et si l’argent a servi à acheter un bien, pour la valeur de ce bien au moment du partage. Si les frères et sœurs n’ont pas reçu l’équivalent, l’équilibre familial peut être remis en question des années plus tard.
Le passage chez le notaire permet de choisir et d’écrire la bonne solution : don en avance de part, don hors part successorale, clause de remploi pour prouver que l’appartement a été financé par le don, ou donation-partage entre tous les enfants. Pour un couple marié sous le régime de la communauté, cette preuve d’origine des fonds permet aussi que le bien reste propre à l’enfant qui a reçu le don.
Le conseil du notaire
Si vous aidez un enfant aujourd’hui, pensez aussi aux autres. Une donation-partage, signée maintenant ou plus tard, fige la valeur des biens donnés au jour de l’acte et évite les calculs de rapport au moment de la succession.
Pour aller plus loin sur la transmission, consultez notre page consacrée au conseil patrimonial, ou notre article sur les frais de notaire à Paris si le don finance un achat immobilier.
Questions fréquentes
Le don familial de 100 000 € exonéré sera-t-il prolongé après 2026 ?
À ce jour, aucune prolongation de l’exonération pour le logement neuf et la rénovation énergétique n’est inscrite dans la loi. Des évolutions de la fiscalité des donations sont discutées dans le cadre de la loi de finances pour 2027, mais rien n’est adopté. Il est prudent de raisonner avec l’échéance du 31 décembre 2026.
Peut-on utiliser le don exonéré pour acheter un appartement ancien ?
Pas pour l’achat lui-même, selon la doctrine fiscale en vigueur à la date de rédaction : seul le logement neuf ou en l’état futur d’achèvement est visé. Le don peut en revanche financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans l’appartement ancien dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il occupe.
Mon enfant est déjà propriétaire : peut-il bénéficier du don exonéré ?
Oui. Pour l’achat d’un logement neuf, le texte n’exige pas d’être primo-accédant. Le logement peut devenir sa résidence principale ou être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, pendant cinq ans, à condition que ce locataire ne fasse pas partie de son foyer fiscal.
Faut-il un acte notarié pour faire ce don ?
Non, un don de somme d’argent peut se faire par virement et être déclaré par le bénéficiaire. Le notaire est toutefois utile pour vérifier les abattements disponibles, organiser le calendrier des versements, régler le rapport à la succession entre les enfants et prouver l’origine des fonds dans l’acte d’achat.
Que se passe-t-il si mon enfant revend le logement avant cinq ans ?
L’exonération est en principe remise en cause : les droits de donation deviennent exigibles, augmentés d’intérêts de retard. Si une revente anticipée est envisageable, parlez-en avant le don pour mesurer le risque.
Il reste trois mois pour organiser votre don.
Nous vérifions vos abattements disponibles, l’éligibilité du projet et le calendrier des versements. L’étude vous reçoit au 196 avenue Victor Hugo, Paris 16e, ou en visioconférence.
Sources officielles consultées :
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 : exonération des dons familiaux de sommes d’argent (article 790 A bis du CGI)
- Ministère de la Transition écologique : dispositifs d’exonération des donations pour les projets immobiliers
- Service-Public : droits de donation et abattements
Cet article a une vocation d’information générale et ne remplace pas un conseil personnalisé.